Hiểu sao cho đúng về bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài?

    40

    Trước khi bán nhà ở hình thành tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng. Thực tế không ít chủ đầu tư dự án phớt lờ quy định này, dẫn đến rủi ro cho khách hàng mua nhà.

    Thời gian gần đây, tại TP.Hồ Chí Minh có tình trạng nhiều người mua căn hộ hình thành trong khoảng thời gian dài sau khi ký hợp đồng mua bán, thanh toán tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư dự án nhưng dự án thì không hẹn ngày bàn giao, thậm chí chủ đầu tư dự án còn… lặn mất tăm.

    Như dự án chung cư Park Vista (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) do Công ty TNHH DV-TM-SX-XD Đông Mê Kông làm chủ đầu tư dự án hay chung cư Kingsway Tower của Công ty TNHH Siêu Thành.

    Hiểu sao cho đúng về bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
    Dự án Kingsway Tower ngưng xây dựng trong khoảng time dài, khách hàng mòn mỏi chờ nhà.

    Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định, trước khi bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với người mua. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua khi chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà theo cam kết.

    Thực tế, nhiều người dân mua căn hộ hình thành trong khoảng thời gian dài hiện nay vẫn chưa hiểu hết quy định bảo lãnh trong mua bán hoặc chưa nắm rõ quy trình cấp chứng thư bảo lãnh cho căn ngôi nhà mình.

    Nhằm giúp người mua căn hộ hình thành trong khoảng thời gian dài hiểu rõ quyền lợi cũng như tránh rủi ro không đáng có, Luật sư Đỗ Thanh Lâm (Công ty Luật TNHH Kiến Việt) đã có những chia sẻ với VietNamNet về vấn đề này.

    Trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện gì?

    Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài khi đáp ứng các điều kiện về giấy tờ pháp lý dự án. Trường hợp căn hộ chung cư, toà nhà hỗn hợp nhằm mục đích để ở hình thành trong khoảng thời gian dài phải có biên bản nghiệm thu triển khai xong phần móng.

    Trước khi bán, cho thuê mua căn hộ hình thành trong khoảng thời gian dài, chủ đầu tư dự án phải gửi hồ sơ kèm văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cụ thể ở nơi đây là Sở Xây dựng, về việc đủ điều kiện.

    Khi chủ đầu tư dự án đáp ứng các điều kiện và nộp hồ sơ thông báo như nói trên, Sở Xây dựng sẽ có văn bản xác nhận cho phép bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài, tạm gọi là giấy phép bán hàng. Trong đó có nói khu đất dự án đang được chủ đầu tư dự án thế chấp vay vốn hay không?

    Điều kiện về bảo lãnh ngân hàng ra làm sao?

    Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, trước khi bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết.

    Phạm vi, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thoả thuận và phải lập thành hợp đồng chính thức. Hợp đồng có tên là bảo lãnh trong bán, cho thuê mua căn hộ hình thành trong khoảng thời gian dài. Nội dung thường có tên dự án, danh sách nhà ở trong dự án kèm theo, số tiền bảo lãnh, phí bảo lãnh…

    Chủ đầu tư của dự án có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh đã ký với ngân hàng cho người mua khi ký hợp đồng mua bán. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho tới lúc nhà ở được bàn giao.

    Nếu chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, khi khách hàng mua nhà có yêu cầu thì ngân hàng phải hoàn lại tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua theo hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư dự án.

    Hiểu sao cho đúng về bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
    Luật sư Đỗ Thanh Lâm.

    Người mua căn nhà cần lưu ý gì về bảo lãnh nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài?

    Chủ đầu tư của dự án có giấy phép bán hàng của Sở Xây dựng không có nghĩa họ đã có bảo lãnh của ngân hàng. Do đó, trong giấy phép bán hàng, Sở Xây dựng luôn yêu cầu chủ đầu tư dự án thực hiện việc bảo lãnh theo luật định.

    Bởi theo quy trình, sau khi Sở Xây dựng trao giấy phép bán hàng thì chủ đầu tư mới ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Nhận hợp đồng mua bán thì ngân hàng mới cấp chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Không có giấy phép bán hàng thì không thể có chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

    Nguyên nhân của việc này là do hiện nay luật và các nghị định, thông tư hướng dẫn không quy định chủ đầu tư dự án phải nộp hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng trong hồ sơ thông báo nhà ở đủ điều kiện bán gửi Sở Xây dựng.

    Tuy vậy, có thể nói rằng Sở Xây dựng cũng có phần trách nhiệm khi một số chủ đầu tư dự án chưa có chứng thư bảo lãnh vẫn vô tư mở bán.

    Bởi sau khi trao giấy phép bán hàng, Sở Xây dựng rất có thể yêu cầu chủ đầu tư dự án báo cáo và cung cấp hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng. Thời gian , cơ quan quản lý Nhà nước cần ra quy định trong hồ sơ gửi Sở Xây dựng để được trao giấy phép bán hàng, chủ đầu tư dự án cần có hợp đồng bảo lãnh trong bán, cho thuê mua căn hộ hình thành tương lai với ngân hàng.

    Khách hàng thường hiểu nhầm vấn đề gì?

    Thực tế, một số chủ đầu tư dự án và sàn môi giới trưng ra văn bản ngân hàng đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án nếu đáp ứng điều kiện để cho rằng đây là chứng thư bảo lãnh.

    Về bản chất, văn bản này chưa phải là hợp đồng bảo lãnh chính thức trong bán, cho thuê mua căn hộ hình thành tương lai mà khách hàng mua nhà quan tâm.

    Đây cũng không phải là chứng thư bảo lãnh mà ngân hàng cấp từng khách hàng mua nhà sau khi có hợp đồng mua bán. Do đó, cần phân biệt chứng thư bảo lãnh và các văn bản khác mà ngân hàng cấp cho chủ đầu tư dự án.

    Người mua căn nhà cần phải làm sao để được bảo lãnh?

    Khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài, khách hàng nên yêu cầu được bảo lãnh. Khách hàng phải đề nghị cung cấp hợp đồng bảo lãnh giữa chủ đầu tư dự án và ngân hàng.

    Sau khi ký hợp đồng mua bán 15 ngày làm việc mà còn chưa được ngân hàng gửi chứng thư bảo lãnh, khách hàng phải liên hệ với chủ đầu tư dự án và ngân hàng để được cấp chứng thư bảo lãnh.

    Khoản phí cấp bảo lãnh sẽ do khách hàng mua nhà và chủ đầu tư dự án thoả thuận, thường là 1% – 2% giá trị căn nhà. Nếu phí này chưa tính vào giá bán thì khi chủ đầu tư dự án yêu cầu, khách hàng phải chi trả để được đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro khi không nhận nhà ở đúng hẹn.

    Phương Anh Linh (thực hiện)